Tendencia de crecimiento de la vivienda vertical en Guadalajara

21 de Febrero del 2012

En la Ciudad de Guadalajara hoy en día lo que podemos observar una participación incipiente y aislada de desarrollos de vivienda vertical tanto de baja altura (3 a 4 pisos), como de altura media (10 a 20 pisos).  Ambos tipos de desarrollos son por lo general de vivienda de categoría residencial. El mercado de departamentos, en los segmentos R y RP, se ha desarrollado principalmente en la zona poniente de la ciudad de Guadalajara.

Para realizar el análisis de la evolución y tendencia de mercado de vivienda vertical, se segmento la ciudad con las principales zonas de crecimiento, las cuales se indican a continuación: Centro, Country,  Norte, Poniente, Providencia, Puerta de Hierro, Sur, Vallarta y Oriente.

Las zonas de Providencia y Country tuvieron la mayor participación hace una década, la cual se ha reducido debido al surgimiento de nuevos polos de desarrollo en la ciudad, tal es el caso Puerta de Hierro y Vallarta; las cuales llevan solo 5 años de maduración.
El mercado de departamentos se detonó en 2003 y presentó una tendencia de crecimiento hasta 2007. El mayor volumen de venta, en departamentos, lo tienen los del segmento Residencial, representando, en promedio, más del 60% de participación.

El mercado de departamentos se ha desarrollado al poniente, siendo las zonas de Country Club y Providencia las que mejor desempeño habían tenido. Por otro lado las zonas de recién ingreso a este mercado, como Puerta de Hierro y Vallarta han conseguido una participación significativa en el mercado de vivienda vertical.

La zona de Vallarta tuvo su nacimiento, en este mercado, en 2006, logrando ganar participación a las demás zonas. Sin embargo se observó que solo un proyecto ha tenido un desempeño considerable en los últimos 4 años, este proyecto es Horizontes Chapultepec.

El mercado inmobiliario de vivienda vertical en la Ciudad de Guadalajara presenta las siguientes características: El precio por m2 promedio en los departamentos en el segmento Residencial, es de $20,000, con un área promedio de 130m2; mientras que en el segmento Residencial Plus, el precio promedio es de $25,000, con un área habitable de 230m2.

Como conclusión del análisis del mercado podemos afirmar que la penetración de la vivienda vertical en la Ciudad de Guadalajara esta avanzando paulatinamente en las diferentes zonas; sin embargo, si se pretende incursionar con un nuevo proyecto de vivienda vertical en la ciudad, es muy importante analizar el mercado para identificar nichos de oportunidad, el nivel de penetración de la vivienda vertical, los principales competidores, los productos que tienen mayor aceptación, el punto precio en la zona, el desempeño de los proyectos y el tamaño del mercado; esto con la finalidad de lanzar un proyecto competitivo, que alcance los niveles de rentabilidad esperados por el desarrollador; para lo cual la mejor manera de planear un nuevo proyecto, será contar una evaluación de mercado confiable y oportuna que nos permita medir el riesgo y facilitar la toma de decisiones del inversionista y desarrollador.